Arquitectura para promotores noveles: ¿Quién tiene que reparar los defectos de mi casa?

¿Qué plazos de garantía tienen las viviendas por ley?
¿Qué tipo de defectos cubre la garantía?

¿Quién debe costear la reparación de los daños?

Con el "Boom inmobiliario español" se ha construido mucho, muy rápido y en ocasiones, muy mal. Esto ha provocado la aparición de daños en los edificios causados por una mala ejecución. La solución de estos daños puede llegar a ser costosa y tediosa.

Normalmente los propietarios reclaman a la constructora la reparación de los desperfectos. En ocasiones se resuelve satisfactoriamente. En otras, se hacen reparaciones provisionales y los problemas vuelven a aparecer. Finalmente en otras, la constructora se niega a reparar los defectos y los propietarios se ven obligados a tomar medidas judiciales.

En este artículo vamos a explicaros qué daños cubre la garantía de vuestra vivienda y cómo hacer uso de ella.

GARANTÍAS DE LOS EDIFICIOS

La Ley de Ordenación de la Edificación (ley 38/1999), establece las garantías obligatorias que debe ofrecer la empresa constructora frente a los daños de los edificios. Estas garantías cubren exclusivamente los vicios o defectos de ejecución que afectan al inmueble.

Existen tres plazos de garantía en función de la tipología de los daños:

1 año: Daños en los elementos de terminación o acabado.
3 años: Daños en elementos constructivos o instalaciones que afecten a los requisitos de habitabilidad.
10 años: Daños que tengan su origen o afecten a los elementos estructurales.

El computo de los plazos de garantía se inicia a partir de la fecha en la que se suscribe el acta de recepción de la obra entre promotor y constructor. Independientemente de estas garantías mínimas, la constructora o las empresas subcontratadas, pueden ofrecer unos plazos mayores para todo el edificio o para determinadas partes del mismo. Ese tipo de garantías se regulan en el contrato de obra firmado con la empresa constructora.

Legalmente, la reparación de los daños no incluidos en los supuestos anteriores, corre por cuenta del propietario; aunque en ocasiones, la empresa constructora está dispuesta a subsanarlos siguiendo su política de calidad.

PROCEDIMIENTO PARA HACER LA RECLAMACIÓN

PRIMER REQUERIMIENTO

Una vez detectadas las deficiencias, se debe comunicar éstas a la constructora y darle un plazo para proceder a la reparación de las mismas. Es conveniente hacer este requerimiento por escrito a través de burofax para que figure la fecha y el contenido del mismo. En caso de que la constructora se niegue a arreglar las deficiencias, se cuenta con dos años para formalizar una demanda, a partir de la fecha de recepción del burofax.

SEGUNDO REQUERIMIENTO

En caso de que no se cumpla el plazo dado o no se ejecute correctamente la reparación, se puede ofrecer a la constructora un nuevo plazo. Este segundo plazo debe estar dentro de los dos años desde la recepción del primer burofax.

ACTO DE CONCILIACIÓN

En caso de que la constructora siga sin reparar los desperfectos, y antes de formular una demanda se puede intentar llegar a un acuerdo a través de un acto de conciliación en el juzgado. Se trata de un procedimiento sencillo y gratuito en el que no es necesaria la intervención de abogado ni procurador, aunque dependiendo de la gravedad de los daños, puede ser recomendable. En el acto de conciliación es conveniente contar con un informe pericial de parte elaborado por un arquitecto o aparejador, en el que figuren todos los desperfectos y se valore económicamente su reparación. En este acto se puede intentar llegar a un acuerdo negociando una "quita”. Cabe mencionar que en muchas ocasiones son mayores los gastos judiciales que ocasiona una demanda que los gastos de reparación de las deficiencias.

DEMANDA JUDICIAL

En caso de no efectuarse la conciliación, el propietario formula la demanda judicial. Para ello se debe contratar a un abogado y a un procurador. El abogado se servirá del informe pericial de parte para redactar la demanda y preparar el juicio. Dependiendo del tipo de desperfectos, y de las condiciones del contrato se puede demandar a uno o a varios agentes de la edificación: promotor, constructor, proyectista, director de la obra y director de ejecución de la obra.

EL JUICIO

En el juicio cada parte compadece con un abogado y un procurador. Es muy común que cada parte cuente además con un informe pericial de parte. En caso de que los informes difieran sustancialmente entre sí, las partes puede pedir al juzgado un informe pericial judicial. Este último informe se redactará por un perito arbitrario que informará lo más objetivamente posible al juez sobre las deficiencias, las responsabilidades y la valoración de la reparación. Finalmente el juez emitirá un veredicto.

Cuando las deficiencias a reparar son de poco valor, recomendamos llegar a un acuerdo, ya que muchas veces no compensa, ni económica ni psicológicamente, entrar en largos y costosos juicios.

Como dice la sabiduría popular: “más vale un mal acuerdo que un buen juicio...”

Esperamos que el artículo os haya servido de ayuda y os invitamos a compartirlo con otros promotores noveles.

Si tenéis alguna duda, podéis dejarnos un comentario más abajo. Si necesitáis nuestros servicios, estamos a vuestra disposición.

¡Un saludo!

MOAH Arquitectos

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